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郑荣数十亿美元的变革:高负债率新浪财经大调整管理框架与人才

    正荣房地产(06158.HK)作为福建省的一家房地产企业,在跨越1000亿元的门槛后,在管理结构和人员方面都进行了巨大的内部调整。今年前11个月,正荣完成了1133.6亿元的销售额,提前实现了1000亿元的年度销售目标。据《经济观察报》报道,郑荣近期整合重组了全国区域性业务:整合上海、苏州的区域性业务,成立苏州-上海区域性公司;整合济南、天津区域性公司,提升和建立新的“博”。艾琳区域公司”拥有近20个管理项目,将广州区域公司与长沙区域公司合并。此外,正荣还成立了正荣商业开发公司,专注于国家商业开发项目。郑荣对《经济观察报》的回应是,郑荣在跨越几千亿的新起点上提出了“精品总部,强区”的六字方针,主动发起了组织结构的变化和调整,提高了前线的效率和战斗力,并迅速扩大。加强区域性公司。由于上海市场的特殊性,房地产企业在上海一般很难通过招标和挂地来取得土地,或者购置成本过高。此外,上海市场销售不佳也直接影响到上海房地产企业的销售业绩。在这种情况下,许多住房企业选择合并上海和周边地区公司以节省成本,如龙湖集团在7月份将上海和苏州公司合并为上海-苏维埃公司。郑荣解释说,新区公司在上海和江苏拥有30多个管理项目,这更有利于该区域的深层培育。根据郑荣半年度报告,截至2018年6月30日,郑荣在上海的土地储备仅占总土地储备的3.3%。此外,正荣广州公司刚刚成立,业务量很小,之前由长沙公司孵化。郑荣表示,两家区域性公司的整合是自然的、更加密集的选择。通过业务和资源的整合,正荣区域公司比以前更加精简。目前,正荣年销售额已超过100亿元,先后是南京、福州、苏州、长沙、武汉等区域性公司,这些区域性公司完全有能力扩大区域深耕的范围,并进行全面管理。管理结构的调整几乎是每个住宅企业几千亿美元后的必由之路。郑荣对《经济观察报》做出回应。除了调整管理结构外,经济观察台还获悉,正荣也经历了人事变动。十二月初,正荣地产控股有限公司发布了聘任和解聘通知,其中包括苏州公司前总经理徐建为新设立的上海苏州地区公司总经理,副总裁林晓通为新设立的渤海R.环渤海地区公司副总经理王鹏,济南公司总经理,原上海地区总经理。朱涛经理兼任新成立的商业开发公司总经理,任命王磊为武汉地区公司总经理和南昌地区公司总经理,任命杨启祥为长沙地区公司副总经理。此外,正荣房地产总部的分工也发生了很大的变化:前战略投资中心副总裁刘伟亮被任命为战略投资中心总经理兼并购部总经理;刘翔,副总裁,兼任董事会秘书。郑荣房地产控股有限公司董事,不再是武汉地区公司总经理;林忠,副总裁,负责战略投资中心和客户海关。各部门、资产管理部门不再是长沙地区公司的兼任总经理,副总裁朱浩不再是战略投资中心的负责人。作为一家处于快速发展时期的房地产公司,正荣的人事变动频繁,尤其是今年。首先是更换总统。郑荣地产前总裁是林朝阳,一位在郑荣工作了近20年的老部长。然而,2月28日,郑荣宣布将任命两名联合首席执行官,副总裁王本龙将提升为联合首席执行官。同时,公司前总裁兼首席执行官林朝阳将调任联合首席执行官。随后,3月2日,郑荣发布了任免人员通知。林朝阳不再担任总裁,继续担任联合首席执行官。相反,同日被任命为共同主席的王本龙被任命为共同主席。今年8月,林朝阳完全退出了房地产总部的管理团队。8月27日,正荣宣布,由于其他工作安排,林朝阳已辞去执行董事兼联合执行长一职,辞职后不再担任正荣的授权代表。王本龙,公司总裁,也是首席执行官。林朝阳是正荣实业发展集团董事长兼总裁。正荣有三个商业部门:房地产、工业和资本。工业发展集团今年5月正式上市。它是在整合原正荣商贸与相对成熟的地产行业的基础上成立的。和郑荣地产前副总裁、南京地区公司总经理林朝阳一样,小春河也辞去了房地产行业,转入了工业集团,现任郑荣工业发展集团副总裁。小春和他的前南京地区连经常更换指挥官。小春和万延军只接管南京地区一年。目前,中军南京公司前总经理王毅是小春河的接班人。郑荣的CFO职位最近也发生了变化。11月12日,正荣宣布,公司首席财务官兼联合公司秘书谭明红辞职,另一位联合秘书匡炎平继续担任公司秘书。原执行董事、新城发展副总裁陈伟建11月15日正式接任谭明恒财务总监一职。陈伟建同时是尊敬的执行董事和副总裁。对于负债率一直居高不下的正荣来说,寻找合适的财务总监具有重要意义。郑荣的半年报告显示,郑荣的净负债率从183.2%降至171.8%,但仍处于较高水平。谭明恒在中期业绩会议上表示,随着利润和利益的增长,正荣的债务比率有望显著提高,但下行空间也较大。预计到今年年底,净负债率将控制在120%甚至100%以内。根据报告,正荣的短期负债超过260亿元,包括银行贷款、优先债券和20亿公司债券。对郑荣而言,调整债务结构、降低短期债务比例是他面临的主要挑战。谭明恒表示,公司已采取措施用长期债务取代短期债务。预计到年底,短期债务比例将控制在负债总额的30%以内。既然明恒在年底前辞职,陈伟建能否如期履行郑荣对资本市场的承诺,还需要等待年度报告数据的检验。然而,在债务偿还的压力越来越大的情况下,正荣今年表现出强烈的资金渴求,并且以低成本作出了相当频繁的融资安排,例如:拟发行40亿元的私人房屋租赁公司债券;10月2日发行2.8亿美元的优先债券,以及年利率为12.5%;10月25日又宣布发行2021年到期的7000万美元优先债券。年利率为12.5%,将与10月2日发行的2.8亿美元优先债券合并,形成一个系列。11月29日,中国宣布发行资产支持证券10.84亿元,优先股10.29亿元,利率7.2%。对于更频繁的人事变动,郑荣回应经济观察报告,公司正处于持续发展和增长阶段,今年的销售规模已经超过1000亿元。在这个过程中,公司对优秀人才的渴望也在不断增长,并且有一定数量的人才流动满足了公司发展的需要,并且人才的流动率一直处于行业中的较低水平。平:“从行业经验来看,市场低迷带来的绩效压力往往导致营销人员频繁离职。目前,正荣行销队伍还比较稳定,人员流动率也控制在较低的水平。责任编辑:张元帅

欢迎阅读本文章: 李咏梅

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